Juan Ortolá analiza en La Sexta Noticias la inseguridad jurídica tras la no convalidación del RDL 8/2026

El abogado Juan Ortolá intervino en La Sexta Noticias para valorar las consecuencias jurídicas derivadas de la no convalidación del Real Decreto-ley 8/2026, especialmente en relación con las prórrogas extraordinarias de contratos de alquiler ya solicitadas durante el periodo en que la norma estuvo vigente.

En su intervención, Ortolá advirtió sobre la inseguridad jurídica que podía generarse si no se aclaraba qué ocurre con aquellas comunicaciones realizadas correctamente por los arrendatarios antes de la derogación del decreto.

A continuación, puede verse el fragmento de su intervención en La Sexta Noticias:

Tras esta intervención, analizamos con más detalle una cuestión clave:
¿Mantienen su validez las prórrogas solicitadas mientras el RDL 8/2026 estaba en vigor?

 

La no convalidación del Real Decreto-ley 8/2026: ¿qué ocurre con las prórrogas ya solicitadas?

El pasado 28 de abril de 2026, el Pleno del Congreso de los Diputados rechazó la convalidación del Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra de Irán. La votación se saldó con 177 votos en contra frente a 166 a favor, sellando el destino de una norma que el día anterior tuve ocasión de comentar en una entrevista para el informativo de La Sexta Noticias, en la que ya anticipaba este escenario y advertía sobre la inseguridad jurídica que generaría.

La norma, que estuvo vigente entre el 22 de marzo y el 28 de abril de 2026, había permitido a los arrendatarios cuyos contratos se encontraran en prórroga obligatoria o tácita y vencieran antes del 31 de diciembre de 2027 solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años, así como acogerse a un límite del 2% en la actualización anual de la renta.

La pregunta que centra este comentario es la siguiente: ¿qué ocurre con aquellas comunicaciones de prórroga remitidas por los arrendatarios al amparo de la norma vigente? ¿Conservan plenos efectos jurídicos, o quedan sin contenido tras la no convalidación?

La tesis que defendemos: efectos ex nunc de la derogación

A nuestro juicio, las solicitudes de prórroga formuladas correctamente durante la vigencia del RDL 8/2026 son plenamente válidas y eficaces, y vinculan al arrendador por el plazo solicitado, hasta un máximo de dos años. La derogación produce efectos ex nunc, no ex tunc. Esta posición se sostiene sobre tres pilares jurídicos difícilmente discutibles.

1. El Real Decreto-ley es norma con fuerza de ley desde su publicación

El artículo 86.1 CE configura el decreto-ley como una “disposición legislativa provisional” con plena fuerza de ley desde su entrada en vigor. La convalidación parlamentaria no transforma su naturaleza jurídica ni opera como condición de validez retroactiva, sino como condición de pervivencia futura.

Así lo estableció con meridiana claridad el Tribunal Constitucional en la STC 29/1982, de 31 de mayo (FJ 2º), cuando declaró que la convalidación supone únicamente “el cumplimiento del requisito constitucional del que dependía la pervivencia en el tiempo, con fuerza y valor de Ley, de la disposición producto del ejercicio de la potestad normativa extraordinaria que al Gobierno le reconoce la Constitución”. El Decreto-ley, añade el Alto Tribunal, “no se transforma en ley, es decir, no cambia su naturaleza jurídica”.

Si durante su vigencia tiene fuerza y valor de ley, los actos jurídicos amparados en su articulado son actos válidamente realizados al amparo de una norma vigente, y no pueden quedar privados de efectos por una decisión parlamentaria posterior salvo que ésta declare expresamente la retroactividad —algo que la mera no convalidación no hace, pues su efecto natural es derogatorio, no anulatorio—.

2. El precedente del RDL 21/2018: unanimidad doctrinal

No estamos ante un debate inédito. El 22 de enero de 2019, el Congreso de los Diputados rechazó la convalidación del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, que había modificado sustancialmente la LAU ampliando la prórroga obligatoria de tres a cinco años —siete si el arrendador era persona jurídica—, entre otras medidas relevantes.

La conclusión doctrinal fue prácticamente unánime: los contratos celebrados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019 conservaron íntegramente el régimen del RDL 21/2018, incluido el plazo mínimo de cinco o siete años. Nadie razonablemente sostuvo entonces que aquellos contratos hubieran de reconducirse al régimen previo al decreto derogado, ni que los arrendadores pudieran instar el desahucio al cumplirse tres años invocando que la norma no había sido convalidada.

La razón es la misma que hoy nos ocupa: la derogación de una norma no anula los efectos jurídicos producidos durante su vigencia. Lo contrario implicaría tanto como afirmar que los actos jurídicos celebrados al amparo de una norma con fuerza de ley están sometidos a una condición resolutoria implícita —la futura convalidación parlamentaria—, lo que vaciaría de contenido el artículo 86 CE y resultaría incompatible con el principio de seguridad jurídica del artículo 9.3 CE.

3. La solicitud de prórroga durante la vigencia consolida el derecho

El artículo 1 del RDL 8/2026 atribuía al arrendatario un derecho subjetivo a la prórroga mediante la mera comunicación al arrendador, sin que la norma exigiera la aceptación expresa de éste. La obligación nacía, por tanto, en el momento de la comunicación efectuada al amparo de la norma vigente. Lo que adquirió el arrendatario no fue una mera “expectativa de derecho” —como se ha sostenido desde algunos sectores—, sino un derecho ya nacido y consolidado en el momento mismo de la comunicación.

Conviene recordar que en nuestro ordenamiento la regla general es la irretroactividad —artículo 2.3 del Código Civil y artículo 9.3 CE—, de manera que las situaciones jurídicas nacidas al amparo de una norma vigente conservan su eficacia salvo previsión expresa en contrario. La no convalidación no contiene tal previsión: es un acto parlamentario que pone fin a la vigencia futura de la norma, no que arrase con los efectos pasados.

La tesis contraria y por qué no la compartimos

Algunas voces autorizadas del sector han defendido que sólo serían válidas las prórrogas correspondientes a contratos cuyo vencimiento se hubiera producido entre el 22 de marzo y el 28 de abril de 2026, descartando las prórrogas solicitadas para contratos con vencimiento posterior. Se argumenta que, en estos últimos casos, la solicitud no habría llegado a generar más que una “expectativa de derecho”, y no un derecho consolidado.

Discrepamos de este planteamiento. El RDL 8/2026 no condicionaba la eficacia de la solicitud al efectivo vencimiento del contrato durante la vigencia de la norma; bastaba con que el contrato se encontrara en período de prórroga obligatoria o tácita y que el vencimiento se produjera antes del 31 de diciembre de 2027. La obligación del arrendador nacía con la comunicación del arrendatario, y nacía amparada por una norma con fuerza de ley. Reducir esa obligación a una “expectativa” supone introducir una distinción que la norma no contempla y que resulta difícilmente compatible con el régimen constitucional del decreto-ley.

Conclusión: lo que debe hacer el arrendatario que ya solicitó la prórroga

Quien comunicó formalmente al arrendador su voluntad de acogerse a la prórroga extraordinaria del RDL 8/2026 entre el 22 de marzo y el 28 de abril de 2026 lo hizo al amparo de una norma con plena fuerza de ley. Su derecho está consolidado y no decae por la posterior no convalidación.

Cuestión distinta es que, ante la previsible litigiosidad, conviene conservar prueba fehaciente de la fecha y contenido de la comunicación —burofax, correo electrónico con acuse, requerimiento notarial—, para acreditar sin discusión que la solicitud se cursó durante la vigencia de la norma.

A los arrendadores que reciban requerimientos de desahucio o de aceptación de la prórroga les recomendamos, igualmente, no adoptar decisiones precipitadas: el escenario será previsiblemente conflictivo y los Juzgados de Primera Instancia tendrán la última palabra mientras el Tribunal Constitucional no se pronuncie sobre el alcance derogatorio de los decretos-leyes no convalidados.

Lo que no puede aceptarse, en cualquier caso, es que un derecho nacido al amparo de una norma con fuerza y valor de ley se convierta retroactivamente en una mera expectativa por el solo hecho de que el Congreso, semanas después, decida no convalidar la disposición. Si así fuera, el artículo 86 de la Constitución dejaría de ser una habilitación legislativa de urgencia para convertirse en una propuesta legislativa condicional, y el principio de seguridad jurídica del artículo 9.3 quedaría seriamente comprometido.

Si tiene un contrato de arrendamiento afectado por el RDL 8/2026 y necesita asesoramiento sobre su situación concreta, no dude en contactar con nuestro despacho.

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