Alquiler de vivienda habitual: preguntas frecuentes

Alquileres de las viviendas habituales, lo que preocupa a arrendadores y arrendatarios.

Duración:

¿Qué duración debe de tener el contrato de alquiler de vivienda habitual?

Todos los contratos de alquiler de vivienda habitual firmados a partir del 5 de marzo de 2019, tienen una duración mínima de 5 años. Si el arrendatario es una persona jurídica, es decir, una empresa, banco, inmobiliaria… Los contratos deberán durar 7 años.

Si en el contrato se ha pactado un plazo inferior, llegado su vencimiento se prorrogará por anualidades sucesivas, de forma obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario.

¿Pueden existir contratos de duración inferior?

Solo si no son contratos sujetos a la ley de arrendamientos urbanos. Deben cumplirse dos requisitos indispensables.

1) En el contrato debe aparecer el motivo del alquiler y ello debe justificar la temporalidad del mismo (por ejemplo, estudiantes, trabajadores temporales, periodos vacacionales etc.)

2) El inquilino debe tener un domicilio permanente diferente al que quiere alquilar.

¿Está el inquilino obligado a permanecer en la vivienda durante un tiempo mínimo?

El inquilino podrá abandonar la vivienda transcurridos 6 meses desde el inicio del contrato, siempre que le avise al propietario con 30 días de antelación.

Pueda pactarse en el contrato una indemnización por importe de una mensualidad por cada año que falte por cumplir en el contrato original si el inquilino abandona tras seis meses.

¿Puede el propietario recuperar la casa antes de acabar el contrato aunque no se haya dejado de pagar?

Podrá hacerlo siempre que en el contrato se incluya una cláusula que especifique que podrá recuperarla, siempre después de un año y solo si es por necesidad tanto propia como se familia directa o adopción o del cónyuge en supuesto de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Deberá ser comunicado al inquilino con 2 meses de antelación y los nuevos ocupantes deberán entrar a vivir en los próximos 3 meses. Si esto no ocurre, el inquilino puede reclamar la restitución de la vivienda o una indemnización correspondiente a un mes por cada año que falte para acabar el contrato.

Precio:

Precio alquiler vivienda.

¿Es obligatoria una fianza previa sobre alquileres de viviendas habituales?

Sí, es obligatoria al formalizar el contrato pero no puede ser mayor a una mensualidad. Sin embargo, es posible pactar entre ambas partes garantías adicionales o al entrada de intermediarios que suponen un coste mayor a una mensualidad. Esta fianza se devolverá al inquilino al finalizar el contrato y no será una devolución completa si es necesario restarle los gastos atribuidos al inquilino de alguna reparación.

¿Cómo se regula el alquiler?

El precio de alquileres de viviendas habituales, será decisión del propietario sin máximos ni mínimos, pero lo pactado al principio no puede aumentar o disminuir a lo largo de los 5 o 7 años obligatorios. El valor de las mensualidades solo podrá verse alterado si se aplica el porcentaje del Índice de precios al consumidor (IPC), sin embargo, para que esto ocurra debe de estar escrito de forma explicita en el contrato y el inquilino debe ser informado, que es lo habitual.

En los contratos en vigor cuya renta se actualice en 2024 se ha establecido un límite al incremento de la renta del 3%

¿Puede incrementarse el precio del alquiler una vez acabado el periodo obligatorio de 5 o 7 años?

Una vez finalizado el contrato y sus prórrogas nada vincula a las partes. Pueden suscribir otro contrato de alquiler con una nueva renta y otras condiciones.

¿Qué pasa si, por causas sobrevenidas, el inquilino no puede pagar el precio del alquiler?

Ante cualquier impago, el propietario puede reclamar judicialmente la recuperación de la posesión del inmueble,  lo que implica el desalojo del inquilino.

En el caso de que se reclama judicialmente al inquilino, este tiene la oportunidad de, tras el requerimiento judicial, de pagar la totalidad de las mensualidades que debe pero para ello se deben cumplir dos requisitos:

1) Que la cantidad de la deuda no haya sido reclamada judicialmente con anterioridad.

2) Que el inquilino pague la cuota reclamada en los 10 días próximos a la recepción del Decreto del juzgado.

3) Que no se haya efectuado un requerimiento extrajudicial de pago no atendido dentro de los plazos que señala la ley

¿Existe un precio máximo para el alquiler?

Por el momento no. La renta es libre.

Ha habido varios intentos de regular este campo. De momento lo único que existe son incentivos fiscales. Así, por ejemplo, la Ley del Derecho a la Vivienda otorga ventajas fiscales al arrendador si reduce la renta respecto de la anterior que tenía el inmueble, con ciertos requisitos.

 

REPARACIONES:

¿De qué tipo de reparaciones ha de hacerse cargo la parte arrendadora?

Todas las necesarias para que la casa sea habitable, excepto si el desgaste viene dado por un mal uso. Por ejemplo, si se estropea el calefactor, debe encargarse el propietario.

Cualquier clausula que obligue al arrendatario a cubrir con todos los costes independientemente de su origen, serán consideradas nulas.

¿De que tipo de reparaciones ha de hacerse cargo el inquilino?

Todas las necesarias y cotidianas que hagan falta para el uso normal de la vivienda, como por ejemplo puede ser arreglar un cajón. El problema es muchas veces la distinción entre reparaciones necesarias (a cargo del arrendador) y desgaste derivado del uso normal de la cosa (a cargo del inquilino). Es importante contar con el asesoramiento de un profesional a la hora de redactar el contrato y no limitarse a descargar un modelo de internet.

¿Quién debe hacerse cargo de los gastos de comunidad y de los impuestos vinculados a la propiedad?

Si en el contrato se establece que los impuestos serán asumidos por el inquilino, así debe ser, de lo contrario, se hará cargo el propietario. Sin embargo, los gastos individuales contabilizados con contadores, serán responsabilidad de el inquilino aunque en el contrato no quede especificado.

¿Es necesario contratar un seguro? ¿Quién debe hacerse cargo?

No.

Si se trata de una vivienda hipotecada, los propietarios sí deberán hacerse un seguro y hay algunos contratos que obligan a los inquilinos asegurar el contenido de la vivienda.

Acceso y uso de la vivienda:

Responsabilidad civil. Alquiler

¿Puede el arrendador acceder a la vivienda mientras está en vigor el contrato de alquiler?

No.

En ningún caso, el propietario puede acceder a la vivienda mientras está alquilada sin consentimiento expreso ya que es uso exclusivo del inquilino y su unidad de convivencia.

¿Quién puede vivir en la vivienda alquilada?

Cuando se trata de alquileres de viviendas habituales, si en el contrato no se especifica nada, cualquier persona de la unidad de convivencia del inquilino. Si este abandona la vivienda pero su unidad de convivencia no, solo se pueden entender subrogados en la posición de inquilino los hijos o hijas, cónyuge y relaciones analógicas de al persona que aparece en el contrato.

Serán nulas todas las clausulas que impidan al inquilino invitar gente íntima a al vivienda.

¿Se pueden tener mascotas en la vivienda?

Sí. Mientras que ambas partes, propietario e inquilino, no se opongan mediante una clausula en el contrato.

¿Quién puede hacer el alquiler de la vivienda?

El inquilino debe usarla como vivienda habitual y no pueden alquilarlo a otras personas excepto si existe consentimiento expreso del propietario pero nunca  a otra unidad de convivencia.

Pobreza energética:

¿Qué es la pobreza energética?

La dificultad en la que se encuentra una persona para pagar su consumo energético cuando de alquileres de viviendas habituales se trata, lo que genera falta de acceso a suministros eléctricos, gas, agua o combustibles energéticos.

¿Qué medidas existen para hacer frente a la pobreza energética?

Existe, a nivel autonómico, el derecho a un incremento de hasta el 25% de las cantidades recibidas por la Renta Valenciana de inclusión.

Por parte del Estado se cuenta con el Bono Social de la Electricidad (descuentos entre el 25% y el 40% para familias vulnerables).

En el ámbito privado, las empresas ah un llegado a un acuerdo para no cortarles el acceso a la energía a las familias mas vulnerables

¿Dónde dirigirse para garantizar el derecho a la energía?

Al Centro de Servicios Sociales de cualquier municipio.

En Valencia, se cuenta con una oficina especializada: La Oficina de la Energía de Valencia.

Para recibir asesoramiento y ayuda respecto a las facturas, se debe acudir a las oficinas del Consumidor.

Discriminación y acoso inmobiliario:

¿Qué es el la discriminación inmobiliaria y qué hacer si en caso de sufrirlo?

La ley prohíbe cualquier tipo de discriminación por cualquiera que sea la razón. En cuando a alquileres de viviendas habituales, la discriminación puede ser indirecta al establecer condiciones o formas de pago poco habituales u obstáculos no justificados que impidan a los colectivos vulnerables. Hay que advertir de que se trata de procedimientos complejos en los que es difícil pero necesario acreditar los hechos que constituyen discriminación.

¿Qué es el acoso inmobiliario y que hacer en caso de sufrirlo?

Acciones realizadas para imposibilitar o dificultar el derecho a la vivienda forzando la salida del inquilino con la finalidad de alquilarlo más caro a otra persona o vender la vivienda y de esta forma recibir un rendimiento económico mayor.

Estas acciones son denunciables administrativa y judicialmente aportando pruebas que verifiquen este acoso inmobiliario. Es recomendable contar con asesoramiento ya sea de abogados o de los servicios públicos.

Expulsión y desahucios:

¿Por qué motivos el inquilino puede ser expulsado o desahuciado de la vivienda?

Hay dos motivos:

1) Finaliza el contrato.

2) El incumplimiento de alguna de las obligaciones establecidas en ese contrato.

Algunas causas específicas pueden ser:

  • Impago de cualquier tipo.
  • Subarrendamiento o cesiones no consentidas.
  • Daños a la vivienda.
  • Realización de obras no autorizadas.
  • Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

¿Qué procedimiento hay que seguir para proceder a una expulsión o desahucio?

El arrendador debe poner una demanda, lo habitual es que sea por falta de pago o por rescisión del contrato. Si es por impago, el arrendador puede reclamar tanto el pago como la finalización del contrato. En esa demanda se solicita la resolución del contrato y la salida del inquilino de la vivienda y solo lo puede ordenar un juez/a.

Una vez se le notifique el arrendatario, este, puede ejercer sus derechos como inquilino y el de la defensa jurídica

En ningún caso, el propietario puede, por su cuenta, proceder a la expulsión.

¿Cuáles son los derechos del inquilino en estos casos?

Todos los ciudadanos tienen derecho a una vivienda digna, por ello, una persona que ha sido desahuciada, puede acudir a las administraciones publicas para reclamar este derecho. Desde los organismos públicos se pondrán en marcha para solucionar el problema en, como máximo 6 meses.

La masovería urbana

¿Qué es la la masovería urbana?

Es un contrato a través del cual el inquilino se compromete a la reforma o rehabilitación de la vivienda a cambio de vivir en ella durante un tiempo concreto. Todo ello se acuerda en el contrato.Existe alguna plataforma que pone en contacto a arrendadores y arrendatarios interesados en esta fórmula.

 

 

Lista de servicios públicos y organizaciones de información y ayudas en el ámbito de la Comunitat Valenciana:

Estos son algunos lugares de interés si quieres información más detallada.

 

Para más información, no dudes en contactar con nosotros. Estaremos encantados de resolver tus dudas.

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